כיצד נקבעת הריבית במשכנתא?
כאשר אדם ניגש לקחת משכנתא, הוא הוא אינו מודע לעובדה שהריבית שהוא מקבל מושפעת ממגוון רחב של גורמים. הריבית אינה נקבעת באופן שרירותי על ידי הבנקים או גופי המימון, אלא מבוססת על מודל כלכלי המתחשב בגורמי סיכון, עלויות מימון ונתוני השוק. הבנה מעמיקה של התהליך יכולה לסייע ללווים לקבל החלטות מושכלות יותר ולנהל מו"מ מוצלח מול הבנק. הבסיס לקביעת הריבית הינה העוגן והמרווח.
מהם שני הרכיבים העיקריים:
העוגן – שיעור ריבית בסיסי הקובע את כיוון הריבית במשק.
המרווח – תוספת שהבנק או הגוף המממן מוסיף על העוגן בהתאם לפרמטרים שונים.
מהם העוגנים וכיצד הם נקבעים?
עוגן הוא הריבית הבסיסית שלפיה נקבעת הריבית על המשכנתא. העוגנים מתעדכנים באופן שוטף בהתאם למצב הכלכלי, לשיעור הריבית במשק ולשוק ההון. קיימים מספר סוגי עוגנים נפוצים בישראל:
ריבית הפריים (P) – מחושבת לפי ריבית בנק ישראל + 1.5%. משכנתאות בריבית פריים מבוססות על עוגן זה ומתעדכנות באופן שוטף בהתאם להחלטות בנק ישראל.
ריבית אג"ח ממשלתי – משכנתאות בריבית קבועה צמודה או לא צמודה מבוססות לעיתים קרובות על תשואות איגרות חוב ממשלתיות, שכן הן משקפות את עלות המימון של המדינה.
ריבית תלבור (TALBOR) – משמשת כבסיס לריביות המשתנות במשכנתאות מסוימות, ומייצגת את הריבית להלוואות בין בנקים לטווח קצר.
העוגנים משתנים בהתאם להחלטות כלכליות, רמות אינפלציה, מצב השוק והמדיניות המוניטרית של בנק ישראל.
מהו המרווח וכיצד הוא נקבע?
המרווח הוא התוספת שהבנק גובה מעבר לעוגן, והוא מבטא את רמת הסיכון של ההלוואה ואת רווחיות הבנק. המרווח נקבע לפי מספר גורמים:
רמת הסיכון של הלווה – ככל שהלווה נתפס כיותר מסוכן (למשל, הכנסה נמוכה או היסטוריית אשראי בעייתית), המרווח יהיה גבוה יותר.
גובה ההלוואה ביחס לשווי הנכס – ככל שהמימון גבוה יותר, כך הסיכון לבנק גדל, ולכן המרווח עשוי להיות גבוה יותר.
תקופת ההלוואה – הלוואות לטווח ארוך נושאות מרווחים גבוהים יותר בשל חוסר הוודאות העתידי.
תחרות בשוק – כאשר יש תחרות חזקה בין הבנקים, הם עשויים להפחית את המרווחים כדי למשוך לקוחות.
סיכום
ריבית המשכנתא אינה אקראית, אלא נקבעת לפי נוסחה כלכלית הכוללת את העוגן, שמשתנה בהתאם לשוק, ואת המרווח, שנקבע על ידי הבנק לפי מאפייני הלווה ופרמטרים נוספים. כדי לקבל את הריבית הטובה ביותר, חשוב להבין את המנגנון, לעקוב אחרי שינויים בעוגנים ולנהל מו"מ מושכל מול הבנקים.
זמין עבורך להבהרות נוספות ו/או שאלות , אל תהסס ליצור איתי קשר 050-2116483.